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  • Antoine Vagnon

2 raisons qui expliquent les vacances des logements en centre ville.

Mis à jour : 31 oct 2019



Ne vous êtes vous jamais demandé pourquoi des villes se retrouvent avec des logements vides alors qu’il y a de nombreux mal-logés en France ? Cette question nous intéresse et c'est pourquoi nous avons voulu aborder la thématique de la vacance des logements. Mais alors de quoi parle t on ? Toutes les villes sont elles touchées ? Qu’est ce qui génère de la vacance ? Ce sont toutes les questions auxquelles nous essayerons de répondre dans cet article.

La vacance, de quoi parle t on ?

Avant d’analyser la situation il est important de poser le terme. La vacance se caractérise par le niveau d'inoccupation du parc de logement. Elle peut prendre deux formes :

  • La vacance frictionnelle : la situation est provisoire (moins d’un an sauf en cas de travaux lourds ou de succession) le temps d’avoir un nouveau locataire, acheteur ou dans le cas de travaux à réaliser.

  • La vacance de longue durée ou structurelle : les logements ne correspondent pas à la demande (ex : vétusté, taille…) ou bien le propriétaire ne les propose plus volontairement.

Lorsque l’on évoque le dynamisme d’un territoire la vacance structurelle est la plus importante car la vacance frictionnelle est par opposition nécessaire pour fluidifier l’accès au logement. Pour avoir un ordre d'idée, le niveau de vacance d'un territoire est considéré comme problématique lorsque l’on dépasse les 6 à 7%.


Des territoires plus touchés que d'autres


Actuellement, la france métropolitaine compte 2,94 millions de logements inoccupés sur 35,4 millions soit 8,3% (contre 7,4% en 1988). Selon les chiffres de l’INSEE le nombre de logements vacants augmente plus vite (+1,5% par an) que la totalité du parc (+1,1%).

Cette situation est problématique car elle dure depuis de nombreuses années et ne tend pas à diminuer depuis 2003 avec des progressions de 1,7%, 4,1% et 2,8% sur les périodes de 2003 - 2008, 2008 - 2013 et 2013 - 2018.


Une situation qui concerne principalement les territoires du nord.

Ce sont principalement les aires urbaines du nord qui sont touchées par la vacance des logements. Nous retrouvons principalement la Normandie, le centre-val-de-Loire, la Bourgogne-Franche-Comté et les Hauts-de-France. Cette situation peut s'expliquer entre autres par la convergence de problématiques démographiques (vieillissement de la population) et économiques (délocalisation des activités). On observe notamment que les entreprises se retrouvent pénalisées avec de grandes difficultés pour recruter des personnes de talents et des jeunes.


Certaines grandes métropoles sont également touchées d'une autre façon par la vacance. En effet, elles subissent des phénomènes de spéculation massive sur les prix des locations touristiques. Avec les années et l'impact de la crise cette tendance ne fait que croître. Nous donnerons comme exemple Paris, Lyon et Bordeaux avec des taux de vacances de 8,1%, 8,4% et 6,9%.


Moins la zone est urbanisée plus le taux de vacance est important.


On note que ce sont principalement les villes des petites et moyennes agglomérations (Moins de 200 000 habitants) éloignées des grandes agglomérations et sans développement touristique qui sont les plus touchées. Le littoral méditerranéen, atlantique et les Alpes par exemple échappent à la vacance des logements.

Par ailleurs, il est assez net que les villes centres sont plus touchées que leurs aires urbaines (A.U.). Voici quelques exemples pour illustrer les propos (données de 2015) :

  • Saint-Etienne : 12 % (Contre 9,6% pour l’A.U.)

  • Avignon : 14,6% (Contre 9,5% pour l’A.U.)

  • Nice : 13,6% (Contre 8,7% pour l’A.U.)

  • Douai - Lens : 14,3% (Contre 7,9% pour l’A.U.)

  • Rouen : 11,4% (Contre 7,4% pour l’A.U.)

Pourquoi le nombre de logements inoccupés augmente t il ?

Nous pouvons nous interroger maintenant sur le lien entre démographie et nombre de logements vacants. En réalité de nombreux territoires ne sont pas concernées. Par exemple l’aire urbaine de Toulouse croît de 28% en 15 ans alors que le taux de vacance reste le même. Montauban,Vannes ou Béziers conservent cependant un niveau de vacance important alors que leurs populations augmentent de 20%.

En parallèle, on note que le nombre de logements continue de croître (+5,5 millions sur les 15 années précédant 2014) mais principalement en périphérie. Ces logements neufs aux nouveaux standing amènent les populations à quitter les centres villes pour la périphérie. Différentes raisons expliquent cela :

  • Etat du parc locatif : Les logements de centre ville sont souvent anciens et insalubres contrairement aux nouvelles constructions qui ont plus de confort. Cela est d’ailleurs souvent déploré par les propriétaires de logements anciens qui sont notamment contraints par des travaux coûteux de remise aux normes.

  • Accès des logements anciens : Les villes petites et moyennes (surtout en zones rurales) ne possèdent pas suffisamment de moyens de transports alternatifs à la voiture et limitent la capacité des habitants à garer les véhicules. La voiture étant une nécessité en zones rurales pour travailler à l'extérieur la périphérie est donc privilégiée.

  • Disparition des commerces proximité en centre ville : Le déplacement des commerces en périphérie amène les populations à s’éloigner également du centre ville et à suivre les commerces.

On note que les politiques actuelles (notamment la loi PINEL) amènent les populations à s’installer dans de nouveaux logements (aux normes actuelles) en créant une véritable concurrence avec les logements anciens.

Il est donc clair que les nouvelles mesures doivent prendre en considération en plus de la rénovation du patrimoine urbain, les services aux habitants ou encore la mobilité.

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